In questa sezione troverete una serie di domande e risposte più comuni: Domande sui mutui:1. Cos’ è un mutuo, qual è la sua durata?
2. Qual è l'importo massimo che può essere richiesto?
3. Cos'è un piano di ammortamento?
4. Cos'è la rata?
5. E’ possibile restituire anticipatamente in tutto o in parte il mutuo?
6. Quali sono i tassi di interessi comunemente applicati?
7. Come si determinano i tassi di interessi?
8. Quali sono le agevolazioni fiscali per chi fa un mutuo?
9. Quando inizio a pagare la mia rata di mutuo?
Domande sugli appartamenti:10. Posso apportare delle modifiche all’appartamento in fase di costruzione?
11. Come faccio a sapere quanto mi costerà una modifica all’appartamento?
12. Dall’inizio dei lavori, dopo quanto tempo potrò abitare il mio appartamento?
13. Come faccio a conoscere la tipologia e qualità dei materiali che saranno installati nel mio appartamento?
14. Posso andare in cantiere per vedere come procedono i lavori?
Agevolazioni sulla prima casa:15. In che cosa consiste l'agevolazione ?
16. Si possono includere anche box, cantine, garage, ecc.?
17. A chi spetta l'agevolazione?
18. Cosa occorre dichiarare nell'atto di acquisto o nel preliminare?
19. Che tipo di sanzione é prevista qualora l'Ufficio del registro verifichi che mancavano le condizioni?
20. Si può chiedere l'agevolazione per l'acquisto di nuda proprietà e usufrutto ?
21. Agevolazioni per il riacquisto della prima casa
1. Cos’ è un mutuo, qual'è la sua durata?Il mutuo è il principale contratto di prestito.
Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.
Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme che determinano l'ammontare massimo dei finanziamenti ed altri aspetti particolari propri delle operazioni di credito fondiario.
Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media o lunga. Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni. 2. Qual è l'importo massimo che può essere richiesto?L'importo massimo finanziabile è l'80 % del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Questa percentuale è comunemente detta "limite di finanziabilità" e costituisce una caratteristica significativa nelle operazioni di mutuo ipotecario. 3. Cos'è un piano di ammortamento?Nella prassi bancaria, ammortamento serve a definire l’estinzione di un debito tramite pagamenti successivi, inclusivi di quota capitale e quota interessi. Pertanto l’ammortamento viene definito nel “piano d’ammortamento” in base al quale vengono specificate dettagliatamente le scadenze di pagamento delle rate nonché la quota da versare.
Di solito, i piani di ammortamento sono formati da rate mensili trimestrali o semestrali di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti. Di conseguenza, il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo.
Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata costante nel tempo. 4. Cos'è la rata? La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.
Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi.
In un piano di ammortamento tradizionale, la rata rimane costante (tasso fisso), mentre le due componenti variano. Inizialmente si pagano sopratutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta (piano ammortamento alla Francese). 5. E’ possibile restituire anticipatamente in tutto o in parte il mutuo?La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge, a condizione che sia corrisposto un compenso contrattualmente stabilito e commisurato al capitale restituito anticipatamente. 6. Quali sono i tassi di interessi comunemente applicati? L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale, e con riferimento generalmente all'anno.
I tassi di interesse comunemente applicati sono: "fisso" o "variabile".
Si parla di "tasso fisso" quando questo non varia durante la durata del prestito, solitamente è più alto del tasso variabile di quasi un punto percentuale a vantaggio comunque della sua garanzia e stabilità nel tempo.
Si parla di "tasso variabile" quando il tasso varia in dipendenza di determinati parametri, quali i tassi del mercato monetario o finanziario (ad esempio Libor, Euribor ecc). Sui parametri di base viene applicato uno spread che costituisce il rendimento della banca.
La scelta tra tasso fisso ed tasso variabile dipende dalla posizione del richiedente il mutuo. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare.
IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI:
1. ha un reddito fisso;
2. vuole avere una certa tranquillità nel tempo;
3. vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI:
1. ha un reddito medio-alto;
2. è più propenso al rischio;
3. vorrebbe pagare meno interessi.
Inoltre, esistono contratti a tasso misto: in questo tipo di contratto, offerto da tutti i migliori istituti di credito, viene praticato un tasso fisso per un periodo iniziale, e variabile per la restante parte.
7. Come si determinano i tassi di interessi?Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.
Per il tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.
Per il tasso fisso il tasso di riferimento è l'IRS (Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche realizzano l'Interest Rate Swap.
Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche applicano uno "spread" (maggiorazione).
8. Quali sono le agevolazioni fiscali per chi fa un mutuo? Il costo finanziario di un mutuo può essere ridotto grazie alle detrazioni fiscali concesse al mutuatario. La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto riduce l'Irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale. L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione. Mutui ipotecari per l'acquisto della "prima casa"In questo caso, è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
• interessi passivi;
• oneri accessori;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto).L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo. Dal 2001 si intende come abitazione principale quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).
L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di 3.615, 20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione).
Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc. Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca).
L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili. A partire dal 2001 in caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, tenendo comunque fermo il tetto massimo di 3.615,20 euro. Nel caso di mutui stipulati prima del 1993 per l'abitazione principale l'importo massimo detraibile è di 3.615,20 euro per ogni mutuatario.
La detrazione è possibile a condizione che:
• l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro l’8 Dicembre 1993;
• l'acquisto dell'abitazione sia avvenuto nell'anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo;
• nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro;
• nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale. 9. Quando inizio a pagare la prima rata di mutuo? La prima rata di mutuo, quindi composta da quota capitale e quota interessi, si inizierà a pagare dopo il rogito notarile dell’appartamento acquistato. Infatti quei clienti che si finanziano l’acquisto dell’appartamento con un mutuo bancario, il giorno del rogito oltre all’appartamento si accollano anche la propria porzione di mutuo. 10. Posso apportare modifiche all’appartamento in fase di costruzione? Certamente. Questo è un aspetto in cui crediamo molto. A tutti i nostri clienti mettiamo a disposizione gratuitamente l’esperienza di architetto che aiuterà nella progettazione degli interni, dell’impianto elettrico ed idraulico. In più per ogni appartamento l’architetto realizzerà una vista in 3D al computer degli interni arredati dell’appartamento. Il tutto assolutamente senza nessun costo per i nostri clienti. 11. Come faccio a sapere quanto mi costerà una modifica all’appartamento?Ad ogni nostro cliente alleghiamo al compromesso un “Listino Prezzi” delle eventuali opere non comprese da capitolato, in questo modo con molto anticipo i clienti possono valutare quali eventuali differenza faro o non fare. 12. Dall’inizio dei lavori, dopo quanto tempo potrò abitare il mio appartamento?Quindici mesi è il tempo medio impiegato alla consegna dell’alloggio. Il tempo di consegna può oscillare in base alla tipologia della palazzina. 13. Come faccio a conoscere la tipologia e qualità dei materiali che saranno installati nel mio appartamento?Tramite il capitolato. Il capitolato è un documento tecnico nel quale viene descritto ogni singolo materiale sarà poi installato nel suo appartamento. Per fare un esempio nel capitolato riportiamo quale materiale utilizziamo per fare l’isolamento acustico e termico, riportiamo il valore dei pavimenti, dove e come sono installati i rivestimenti, la qualità degli infissi ecc… 14. Posso andare in cantiere per vedere come procedono i lavori?Certamente, ma il responsabile di cantiere deve essere sempre presente. Chiediamo ai nostri clienti semplicemente di avvertirci prima. La 3T investe molte delle sue energie per rendere i propri cantieri sempre più sicuri. La visita del cantiere con un nostro responsabile sarà sicuramente più sicura ed istruttiva. 15. In che cosa consiste l'agevolazione ?L'agevolazione consiste nella riduzione dell'imposta di registro che deve pagare il compratore al 3%; oltre questa si pagano 129,11 euro di imposta ipotecaria e 129,11 euro di imposta catastale.
Come deve essere l'alloggio ? Deve essere un'unità abitativa, non abusiva, avente caratteristiche non di lusso (D.M. 2-8-1969 n.218 l’unità abitativa non deve essere costruita su terreni destinati a ville, parco privato, godere di piscine superiori agli 80 metri, , avere campi da tennis, superare i 200 mq, ecc). 16. Si possono includere anche box, cantine, garage, ecc.?Sono agevolati anche l'acquisto di accessori di categoria C2 (cantine e soffitte), C6 (rimessa o box auto), C7 (tettoia o posti auto), purché gli stessi siano acquistati al momento o dopo l'acquisto agevolato dell'abitazione (se ad esempio non si è ottenuta l'agevolazione per l'acquisto della prima casa, perché acquistata prima del 1985, quando essa non era prevista, non si può chiedere di acquistare gli accessori a tariffa agevolata. E' una palese ingiustizia, ma l' Ufficio del Registro non potrebbe considerare accessorio il garage, quando il bene principale, la casa, non ha goduto del trattamento agevolato).
E' permesso l'acquisto agevolato di un a sola pertinenza per categoria ( un garage e non due garage, una cantina e non due cantine). 17. A chi spetta l'agevolazione?Gli acquirenti devono essere persone fisiche che acquistano l'immobile nel loro Comune di residenza, o se diverso, in quello ove svolgono la loro attività.
Indispensabile quindi il requisito del Comune di residenza o quello del luogo dove si lavora o si svolge la propria attività. La circolare 2/3/1994 n.1/e ha stabilito che sono comprese tutte le attività anche quelle non retribuite, es: volontariato, attività sportive, studio, ecc. (in questi casi occorrono i relativi certificati).
C'è tempo diciotto mesi per stabilire la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile che si vuole acquistare o per iniziare l'attività. 18. Cosa occorre dichiarare nell'atto di acquisto o nel preliminare?1. di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, uso, abitazione di altra casa idonea ad abitazione nello stesso comune dove si richiede l'agevolazione; la mancanza di idoneità (condizioni di inabitabilità o sovraffollamento, per esempio), deve essere dimostrata dal richiedente;
2. di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su casa di abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;
3. di voler stabilire la propria residenza nel Comune dove si è acquistata la nuova proprietà ( a meno che già non risieda o svolga l'attività lavorativa).
19. Che tipo di sanzione é prevista qualora l'Ufficio del registro verifichi che mancavano le condizioniE' prevista una soprattassa del 30% e il pagamento degli interessi di mora, oltre naturalmente a dover pagare l'imposta con le aliquote previste.
20. Si può chiedere l'agevolazione per l'acquisto di nuda proprietà e usufrutto ?Sì, purché l'abitazione abbia i requisiti e sia ubicata nel Comune di residenza. Si può acquistare con l'agevolazione anche un appartamento affittato, purché abbia i requisiti e sia ubicato nel comune di residenza.
21. Agevolazioni per il riacquisto della prima casa Dall'1-1-1999 coloro che vendono (anche a titolo gratuito con la donazione) l'abitazione acquistata (in qualsiasi tempo) con le agevolazioni prima casa, e che entro un anno riacquistano un'altra abitazione con i requisiti prima casa, beneficiano di un credito di imposta. Il credito spetta in misura pari all'imposta pagata sul primo acquisto e non può comunque eccedere l'ammontare dell'imposta dovuta sul nuovo acquisto.
Per ottenere le agevolazioni prima casa in caso di riacquisto si devono rispettare queste condizioni:
1. la casa ceduta deve essere stata acquistata con le agevolazioni prima casa;
2. la cessione della precedente casa agevolata, a titolo gratuito (Es.: donazione di genitore ai figli e acquisto di una nuova abitazione da parte dei genitori) o oneroso, deve essere stata effettuata dopo l'1/1/1998;
3. il riacquisto può avvenire solo a titolo oneroso (permuta, compravendita) ed entro un anno dalla cessione della precedente prima casa.
Esempio: Tizio ha acquistato la prima casa nel 1992 (valore dichiarato euro 50.000, imposta pagata euro 1.500). Nel 2001 decide di vendere l'abitazione per riacquistarne un'altra. La vendita avviene il 1 aprile del 2001. A partire da questa data Tizio ha un anno di tempo per riacquistare una nuova abitazione e godere del credito di imposta. Nel novembre del 2001 Tizio acquista la nuova prima casa (imposta euro 2.000). Tizio avrà diritto ad un credito di imposta da far valere a sua scelta sull'IRPEF (con dichiarazione del 2000) o sull'imposta di registro da pagare di euro 1.500 (intero valore dell'imposta pagata sul primo acquisto).
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